BURADASINIZ : İstanbul Avukat > Diğer Konular > Yeni Kira Hükümleri 1

KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ YENİ BORÇLAR KANUNU` NA GÖRE
 
Türk Borçlar Kanununun “ kira ilişkisinin devri ” kenar başlığı altındaki 323 üncü maddesi hükmüne göre:
 
' Kiracı, kirayaverenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kirayaveren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
 
Kirayaverenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kirayaverene karşı borçlarından kurtulur.
 
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. '


Madde dördüncü bölümün genel hükümlerin düzenlendiği  birinci ayırım altındadır. Bu sebeple madde hükmü, hem taşınır kiralarında hem taşınmaz kiralarında ve bu kapsamda konut ve işyeri kiralarında uygulama alanı bulur. Bunun dışında söz konusu düzenleme, kiracı tarafının değişmesi niteliğindeki devirlere uygulanır. Kirayaverenin değişmesi sonucunu doğuran devirler, maddenin hükmü dışındadır. Son olarak, maddenin uygulama alanı, özel kanun hükümleriyle de sınırlıdır. Bu anlamda olmak üzere, örneğin kiracı sıfatına haiz olunan aile konutunun devrinin yapılabilmesi için, Türk Medeni Kanununun 194 üncü maddesinin 2 inci fıkrası gereğince, diğer eşin rızasına da ihtiyaç duyulur.
 
DÜZENLEMENİN AMACI
 
Kiracı, muhtelif sebeplerden, örneğin artık mecurun kendisine dar gelmesi, yetmemesi, kira bedelini ödemekte zorlanması gibi sebeplerden kira ilişkisini sonlandırmak isteyebilir. Kiracı kira ilişkisini kanunun 331 inci maddesine göre önemli sebeplerle sona erdirebilir. Ancak bu durumda kirayaverene karşı tazminat ödemekle karşı karşıya kalır (m. 331 / f.2). Bu maddenin uygulanabilmesi için tazmnat ödemek de yeterli değidir. Mutlaka kira ilişkisinin devamının kiracı 
tarafından katlanamaz bir hal alması da gerekir.Bu imkanın dışında bir de tam tazminat ödeyerek, yani kalan ay kira bedellerinin tamamını ödeyerek sözleşmeyi feshetme imkanı vardır ki bu da tazminat nedeniyle ve mesela işyerine yapmış olduğu yatırım, reklam, vitrin düzenlemesi gibi fiziki düzenlemeler vs. nedeniyle yapılan harcamaların ziyan olması anlamına gelebilecektir.
Açıklanan sebeplerden dolayı, kiracı kira sözlemesini vaktinden evvel sona erdirmek isterse, bundan hem kendisinin hem de kirayaverenin zarar görmeyeceği hukuki bir çözüm olarak, yeni borçlarkanunu ilebirlikte, kira ilişkisinin devri müessesesi getirilmiştir.
 
Kira ilişkisinin devri (m.323), genel bir halefiyet kurumu olan sözleşmenin devrinin (m.205), özel nitelikte bir uygulamasıdır.
 
DEVİR ŞARTLARI
 
323 üncü maddede devrin nasıl yapılacağı ile ilgili yeterli bir açıklama yoktur. Bu sebeple, genel olarak sözleşmenin devrini düzenleyen 205 inci maddesinin de dikkate alınması gerekir.
 
Sözleşmenin devri için, geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır.
Kira sözleşmesinin devri için de kirayaveren, kiracı ve kira konusunu devralmak isteyen üçüncü kişi aralarında anlaşmaya varmalıdır. ( m. 205 / f.1 ).
 
Devir, üç tarafın da bir araya gelmesi ve sözleşme yapması ile olabilir. Bunun dışında devredecek olanla devralacak olanın sözleşme yapması ve kiraya verenn bu sözleşmeyi sonradan onaylaması ile de olabilir. Devretmek isteyenle devralmak isteyen arasında yapılan devir sözleşmesi, sözleşmede kalanın onayına kadar, askıda geçersizdir. Bu husus kanunda: “Kiracı, kirayaverenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez” şeklinde ifade edilmektedir (m.323/f.1).
 
Kanunda (m. 323/f.1; Art. 263 Abs.1), onayın hangi süre içerisinde kiracıya bildirileceği düzenlenmemiştir. Doktrinde kabul edildiği üzere, bu konuda genel ilkelerden hareket edilmesi gerekir. Buna göre, dürüst ve makul bir sözleşme tarafı somut olayın tüm şartları, özellikle kiracının davranışları, devir sözleşmesinin şartları ve kirayaverenin iş tecrübesi, devir sözleşmesinin içeriğinin belirli olup olmaması gibi durumlar dikkate alındığında, hangi süre içerisinde bu talebe cevap verilmesi gerekiyorsa, kirayaverenin de bu süre içerisinde cevap vermesi kendisinden beklenilmelidir. Kirayaveren bu süre içerisinde sessiz kalırsa, kira ilişkisinin devrine onay vermekten kaçınmış olduğu kabul edilmelidir. Onay, kira ilişkisinin devrinin taahhüdünden evvel ileriye etkili olmak üzere izin veya devrin taahhüdünden sonra geçmişe etkili olarak icazet şeklinde verilebilir. Verilen onay, kabulün geri alınması gibi Borçlar Kanunu md. 10 dakişartlarda geri alınabilir. kanunda, kira ilişkisinin devri, kirayaverenin yazılı onayına bağlanmaktadır ( m. 323 / f.1). Yazılı olma koşulunu emredici hüküm mü yani geçerlilik şartı mı yoksa sadece ispat şatı mı olduğu tartışılabilir.
 
Sözleşmede kalan taraf, sözleşmenin devrine onay vermek zorunda değildir; hiçbir gerekçe göstermeksizin dahi onay vermekten kaçınabilir. Ancak işyeri kirlarında md. 323 bu konuda bir istisna getirmektedir. Öyle ki madde hükmüne göre, kirayaveren, işyeri kiralarında haklı sebep madıkça onay vermekten kaçınamaz ( m. 323 / f.1 - Son ).
 
Haklı sebeplere ilişkin olay grupları arasında aşağıdaki durumlar sayılabilir:
 
1. Kira ilişkisinin devri durumunda kira konusunu devralacak üçüncü kişinin, kira konusunu kirayaveren ile kiracı arasında yapılan sözleşmeye uygun kullanmayacağı ve bu anlamda kira konusunun yapısını değiştireceğinin; veya kira konusunun kullanım tarzını değiştireceğinin öngörülmesi karşısında kirayaverenden kira ilişkisinin devrine onay vermesi haklı olarak beklenilemez. Ancak bu sebeple kirayaverenin kira ilişkisinin devrinden kaçınabilmesi 
için, kira ilişkisini devralacak olanın kullanım tarzını esaslı surette değiştirecek olması gerekir.
 
2. Kirayaverenin kira ilişkisinin devrine onay vermesinin beklenemeyeceği bir başka durum, kiracının vermiş olduğu veya sahip olduğu ekonomik güvencelerinin üçüncü kişide olmamasıdır.
 
3. Bir başka haklı sebep, kira konusunun sözleşmeye göre kullanılması için gerekli olan bilgi, tecrübe ve becerinin üçüncü kişinin şahsında bulunmamasıdır.
 
4. Kira sözleşmesi kiracının şahsı göz önünde bulundurularak yapılmış ise ve bu anlamda olmak üzere, kiracının iş hayatındaki saygınlığı sebebiyle kira sözleşmesi yapılmış ise ya da kiracıyla olan dostane ilişkileri sebebiyle sözleşmeye kiracıya daha fazla hak sağlayan özel şartlar konulmuş olması durumunda, kirayaverenden kira ilişkisini üçüncü kişiye devretmesi yine kendisinden beklenilemez.
 
5. Kiracı ile üçüncü kişi arasında yapılan sözleşmenin, kira ilişkisinin 
devri amacı dışında kiracının kira konusunu kullanım amacını devir amacını aşan maddi ve maddi olmayan yararlar sağlamak için 
yapılmışsa, aynı şekilde kirayaverenden kira ilişkisinin devrine 
onay vermesi kendisinden haklı olarak beklenilemez.
 
6. Kira ilişkisinin devrine onay vermesinin kirayaverenden beklenemeyeceği diğer bazı durumlar ise, bizzat kirayaverenin şahsından veya hukuki durumundan kaynaklanan haklı sebepler olabilir.
 
Tüm bu durumlar, kirayaverenden kira ilişkisinin devrine onay vermesi beklenilemeyecek nitelikteki olaylardır. Bunların dışında, değerlendirilmesi gereken bir başka konu ise, kiracının üçüncü kişiyle yapmış olduğu veya yapacağı sözleşme hakkında kirayavereni bilgilendirmemiş olmasının, işyeri kiralarında kirayaverenin kira ilişkisinin devrine onay vermekten kaçınmasını haklı kılan bir sebep olarak nitelendirilip nitelendirilemeyeceğidir.
 
Türk Borçlar Kanununun 323 üncü maddesinde, üçüncü kişiyle yaptığı sözleşme hakkında kiracının kirayaverene bilgi vermek yükümlülüğü getirilmemiştir. Bu bakımdan, kirayaverenin onaydan kaçınması, 
kanunun 323 üncü maddesinin 1 inci fıkrası gereğince, sadece önemli sebeplerle olabilecektir. Bu durumda kiracının kirayaverene üçüncü kişiyle yapmış olduğu ya da yapacağı sözleşmenin şartları hakkında bilgi vermemiş olmasının, önemli sebep olarak kabul edilip edilemeyeceği sorunu hala belirsiz kalmaktadır.
 
İşyeri kiralarında onay verilmemesi halinde, mahkemenin karar vermesi için dava açılması mümkün olabilecektir. Konut kirlarında ise onay verilmemesi böyle bir dava açılamaz ve onay olmamasına rağmen devir halinde kiraya veren fesih hakkını kullanıp tahliye isteyebilir.